Na compra de um prédio urbano destinado a habitação, o profissional tem o dever de entregar ao consumidor imóveis que sejam conformes com o contrato de compra e venda e que apresentem características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade (descritas na ficha técnica da habitação), de modo a assegurar a aptidão dos mesmos ao uso a que se destinam durante o período de vida útil técnica e economicamente razoável.
O prazo de garantia de um bem imóvel é, hoje, de 10 anos para as faltas de conformidade relativas a elementos estruturais e de 5 anos para as restantes. Após detetar o defeito, o consumidor deve comunicá-lo ao vendedor. O legislador não estabelece um período para essa comunicação, mas deve ser feita em tempo côngruo, para que não se agrave a falta de conformidade (por exemplo, aumentar a infiltração na parede ou o levantamento do soalho).
O consumidor tem direito à reparação ou substituição do imóvel, à redução do preço ou à resolução do contrato. A reparação é sempre gratuita e deve ser feita num prazo razoável, tendo em conta a natureza da falta de conformidade (não será o mesmo reparar uma porta ou o telhado) e sem grave inconveniente para o consumidor. O consumidor tem ainda direito a uma indemnização pelos danos patrimoniais ou não patrimoniais que venha a sofrer em decorrência da falta de conformidade. Não raras vezes os compradores ficam impossibilitados de habitar temporariamente o imóvel (pense-se, por exemplo, na situação de se verificar um dano em todo o soalho da casa ou de existirem riscos para a segurança do imóvel), com os prejuízos patrimoniais (nomeadamente, o recurso a alojamento temporário) e os transtornos, incómodos e sofrimento normais numa situação destas. Nestes casos, o vendedor, para além de repor a conformidade, fica ainda obrigado ao pagamento dos prejuízos causados.
Sublinhe-se que todos estes direitos do consumidor se transmitem a terceiro adquirente do bem, seja a título gratuito (doação) ou oneroso (nomeadamente, venda ou troca). Neste caso, o prazo de garantia não recomeça; o terceiro adquirente tem apenas direito ao período restante da garantia, contado desde a entrega inicial do imóvel.
Há um aspeto muito importante do regime da garantia dos bens imóveis que os consumidores normalmente desconhecem. O prazo para o exercício dos direitos relativos a cada imóvel é de apenas 3 anos, que se conta a partir da comunicação da falta de conformidade. Significa isto que, dentro do prazo amplo de garantia, 5 ou 10 anos, o consumidor pode ficar impossibilitado de exercer judicialmente os seus direitos relativamente a um determinado defeito, isto é, deixa de poder exigir a reposição da conformidade. Assim, o consumidor não pode suster a sua ação até ao final da garantia e só nessa altura apresentar ao vendedor o rol de todas as faltas de conformidade detetadas. O que tem de fazer é, relativamente a cada falta de conformidade, comunicá-la ao vendedor e, caso aquela não seja reposta voluntariamente, agir judicialmente contra o profissional.
Diga-se ainda que o regime acima descrito se aplica aos contratos de compra e venda celebrados desde 1 de janeiro de 2022 e reveste natureza imperativa, isto é, são nulas as cláusulas contratuais que excluam ou limitem os direitos do consumidor.